[Actualizado: 22/08/2023]
Nueva Ley de vivienda (Ley 12/2023): ¿Qué cambia en los alquileres?
El pasado 26 de mayo entraba en vigor Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE de 25 de mayo), conocida popularmente como la «Nueva Ley de Vivienda»
Esta ley introduce numerosas modificaciones en diferentes aspectos de la materia, algunas de ellas, muy importantes, que afectan a los alquileres de viviendas y que te explicamos en este post
Comencemos…
¿Cuáles son los aspectos claves de la nueva ley de vivienda en materia de alquileres?
Los enumeramos a continuación y que seguidamente te los explicamos de forma muy resumida. Recuerda que en Asesoría Neo disponemos de un completo servicio para arrendadores:
1 – La figura del gran tenedor
2 – Zonas tensionadas de alquiler
3 – Nuevos contratos de alquiler
4 – Gastos a cargo del propietario
5 – Desahucios de casas ocupadas
6 – Incentivos fiscales.
1- La figura del gran tenedor
Serán considerados grandes tenedores (con los efectos que más adelantes veremos en los siguientes supuestos:
- Personas físicas o jurídicas (sociedades) propietarias de 10 o más viviendas (no computan garajes, trasteros o locales)
- Si se trata de zonas tensionadas se considerará gran tenedor al propietario de 5 o más viviendas
2 – Zonas tensionadas de alquiler
Las zonas tensionadas tendrán limitaciones en la determinación de la renta así como un mayor control y serán consideradas como tal las que cumplan alguna de estas dos condiciones:
- La carga de la hipoteca o alquiler supere el 30% de le renta media de los hogares de la zona
- El precio haya aumentado en más de un 3% por encima del IPC
El precio del alquiler en estas zonas tendrán los siguiente topes:
- Pequeños propietarios: la renta del contrato anterior
- Grandes tenedores: El índice de contención de precios (de momento no existe, pendiente de aprobación)
NOTA: El pago de la renta no se podrá hacer en efectivo salvo circunstancias excpecionales (art. 17.3 LAU)
3 – Nuevos contratos de alquiler
Gran tenedor: subida de precio anual (zona tensionada o no) no podrá ser superior a:
- 2023 límite máximo del 2%
- 2024 límite máximo del 3%
- 2025 límite máximo establecido en un nuevo índice (que aún no se ha creado)
Cómo establecer la renta en los nuevos contratos:
- Zona tensionada: el precio no podrá ser superior al de contrato anterior más un porcentaje (por definir)
- Zona no tensionada: Libre elección (la norma habla de precio adecuado)
- Si la vivienda no ha estado alquilada nunca o no lo ha estado durante los cinco últimos años: el precio no podrá exceder del límite conforme al sistema de índices de precios de referencia (ver nueva disposición transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
4 – Gastos a cargo del propietario
Dos aspectos importantes:
- Los honorarios de intermediación inmobiliaria serán siempre por cuenta del arrendador (propietario)
- Prohibido aumentar la renta mediante la inclusión de nuevos gastos (comunidad, basura….) que no hayan sido acordados previamente.
5 – Desahucios de casas ocupadas
- Se prohíben los desahucios sin fecha y hora determinada
- Nuevas prórrogas para los lanzamientos (expulsión forzosa del arrendatario) con aplazamientos de más de dos años
- Prórroga extraordinaria de un año para casos de vulnerabilidad social o económica debidamente acreditada.
- Sistema de arbitraje para fomentar acuerdos entre las partes en situaciones de vulnerabilidad social
6 – Incentivos fiscales
- El descuento actual del 60% pasa al 50% (es decir, un 10% menos) para todos los arrendadores
- Los propietarios (sólo personas físicas) que reduzcan la renta en al menos un 5% podrán obtener una bonificación fiscal de hasta el 90%
- Deducción del 70% para el primer alquiler a inquilinos de entre 18 y 35 años
- Deducción del 60% para viviendas que hayan sido rehabilitadas en los 2 años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento
¿Qué te parece la nueva regulación? Te leemos en los comentarios
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